דף הבית >> מאמרים >> פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף במקרקעין 

שיטות המשפט השונות נוטות להתייחס אל בעלות משותפת כאל מצב זמני ונסבל, ולא כאל מצב רצוי. ולכן במצב של בעלים משותפים מסוכסכים העדיפו להביא את יחסי השיתוף לקיצם, שכן היכולות של בתי המשפט להשכין שלום בין יחסים שנתערערו מוגבלת למדי וכן שיתוף עשוי לעכב את הפיתוח של הנכסים המשותפים, להכביד על מציאת דרכים לשימוש בהם על ידי השותפים, ולסרבל את הביצוע של עיסקאות בנכסים אלה. 


הנה – הם אברהם ולוט בן אחיו אשר חיו יחדיו כמשפחה, הם ומשפחותיהם וצאנם ובקרם, מספר לנו המקרא 
(בראשית , יג ו- יב): 
"ולא נשא אותם הארץ לשבת יחדיו, כי היה הרושם רב ולא יכלו לשבת יחדיו. 
ויהי ריב בין רועי מקנה אברהם ובין מקנה רועי לוט והכנעני והפריזי אז ישב בארץ. ויאמר אברהם אל לוט : אל נא תהי מריבה ביני ובינך ובין רועי ובין רועיך כי אנשים אחים אנחנו. הלוא כל הארץ לפניך היפרד נא מעלי, אם השמאל ואימנה ואם הימין ואשמאילה. 
וישא לוט את עיניו וירא את כל כיכר הירדן כי כולה משקה לפני שיחת ה' את סדום ואת עמורה 
כגן ה' כארץ מצרים בואכה צער. ויבחר לו לוט את כל ככר הירדן ויסע לוט מקדם ויפרדו איש מעל אחיו. אברהם ישב בארץ כנען ולוט ישב בערי הכיכר ויאהיל עד סדום". 

ויפרדו איש מעל אחיו: זו הדרך לפירוק שותפות שאינה רצויה לאחד השותפים. 

כך גם בחקיקה בישראל קיימת מדיניות זו, הבאה לידי ביטוי בחוק המקרקעין, סעיף 37,כך גם בחקיקה בישראל קיימת מדיניות זו , הבאה לידי ביטוי בחוק המקרקעין, סעיף 37, תשכ"ט – 1969: 

ס 37 (א) – כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. 

ס 37 (ב) – הייתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על 3 שנים ראשי בית המשפט, כעבור 3 שנים, לצוות על פירוק השיתוף על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין. 

אגב, יש הוראה דומה בחוק המיטלטלין, בחוק הירושה, ובפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש). 
אם כך, עיקרון העל הראשון הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול וראשי, להביא לרצונו, לפירוק השיתוף 

אם כך , עיקרון העל הראשון הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול וראשי. להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף. 



אף בתי המשפט קינאו לזכות של הבעלים המשותפים לתבוע את פירוק השיתוף, ובפס"ד הלוי נגד הלוי, ת"א (ת"א)89 115. תקדין מחוזי93(2) 1195 (השופט ד"ר וינוגרד) נאמר : "לבית המשפט אין שיקול דעת בתביעה לפירוק שיתוף", אך בפועל לא הכל תמימי דעים עם עמדה זו, ונלקחים בחשבון שיקולים רבים. 

בית המשפט בהתייחסו לסעיף 37 (א) פסק לעניין זה, כי פירוק השיתוף יכול להיות בדרך של חלוקה בעין – לפי ס 39 (א), או בדרך של מכירת החלקה וחלוקת הפדיון לפי ס 40 (א) 

סעיף 39 (א) – במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. 
סעיף 40 (א) – במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה , וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מ כירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. 


פירוק שיתוף בהסכמה: 

פירוק שיתוף יכול שייעשה בהסכמת כל הבעלים המשותפים ויכול שייעשה על פי צו של בית המשפט, בעקבות בקשה של בעל משותף כשלהו. המבקשים לפרק שותפות בהסכמה – ובוחרים לפרק את השיתוף ע"י מכירת הנכס המשותף וחלוקת התמורה ביניהם זוכים לחופש מלא בביצוע הפעולה. 
בעוד שפירוק שיתוף ע"י חלוקה בעין מוגבל. 
לאור ההוראה שבחוק התכנון והבנייה, אך לאורה בלבד. 

פירוק שיתוף באין הסכמה: 

באין הסכמה בין הבעלים המשותפים בדבר הדרך לפירוק השיתוף, ראשי כל אחד מהבעלים לפנות בבקשה לבית משפט להורות על פירוק השיתוף. ובית המשפט יורה על פירוק השיתוף אם ע"י חלוקה בעין, ואם ע"י מכירה, או ע"י צרוף שתי דרכים אלה באופן חלקי, או ע"י רישום כבית משותף. 
לעיתים , לא יפסוק בית המשפט על פירוק שיתוף כלל. בהתקיים החריגים דלהלן: 

חריגים לזכות לפירוק השיתוף: 

1) העדר תום לב - תביעה לפירוק שיתוף שתוגש שלא בתום לב, מתוך כוונה להציק לבעלים השותפים עשוייה להידחות או על יסוד הדוקטרינה של " שימוש לרעה בזכות". 
זאת ע"פ פס"ד יעקובי נ" יעקובי, ע"א.\91 1915. פ"ד מט (3) 529, בו ישם הנשיא שמגר את עיקרון תום הלב על תביעה לפירוק שיתוף, אף כי נמנע מלקבוע הלכה כללית בעניין זה. ראה גם פבון נ פבון , ת"א (ת"א) 84 17123. פ"מ תשמ"ו (ג) 424,416. 

טענת חוסר תום לב מחייבת ראייה ויש אף להבחין בין חוסר תום לב, לבין ניצול הזדמנות כלכלית פס"ד אולפינר שמואל נ סגל אריה, א 95 00124ירוק3\ (מצורף בזה) 


2) הסכם להגבלת הזכות לפירוק שיתוף – החוק אינו מגביל את התוקף של הסכם שנערך עם צד ג. אך הוא מגביל את תוקף ההסכם שנערך בין הבעלים המשותפים בלבד, ומסמיך את בית המשפט להורות על פירוק השיתוף לאחר 3 שנים מעת עריכת ההסכם המגביל. (ס 37 (ב) לחוק) אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין. 
דוגמא למקרה כזה, הוא במצב בו בעל משותף הקים מבנה או נטע נטעות בנכס משותף, שלא כדין, יכול בעל משותף לתבוע על פירוק שיתוף על אף ההסכם שבו הגבילו השותפים את זכותם לתבוע את פירוק השיתוף. 
(ס 46, לחוק המקרקעין) 

3) נכסים שאין לפרק בהם שיתוף - בעוד שבד"כ העמדה הרווחת היא כי המצב של בעלות נפרדת עדיף על מצב של שיתוף, יש נכסים שסביר כי יהיו בבעלות משותפת , לדוגמא: חלקת אדמה המשמשת גישה לשני נכסים סמוכים, 


קיר משותף המשמש מחיצה שבין שתי חלקות סמוכות , 
רכוש משותף שבבית משותף (ס 56 לחוק המקרקעין). 
דירת מגורים שבבעלות משותפת של בני זוג (ס 40 א לחוק), ועוד, 
פירוק השיתוף בנכסים משותפים שכאלה יעמוד בסתירה לתפקיד שהם ממלאים ועל - כן מונע החוק את האפשרות לכפות בהם את פירוק השיתוף. 

כאשר חריגים אלו לא קיימים, יפעיל בית המשפט את הזכות לפירוק שיתוף, בדרכים שונות: 

דרכים שונות לפירוק השיתוף: מכר, חלוקה בעין, רישום כבית משותף. 

יחידת המקרקעין שאליה יכולה להתייחס תביעה לפירוק השיתוף היא יחידת הרישום במרשם המקרקעין, דהיינו "החלקה" שהיא יחידת הזכויות במקרקעין. על כן העובדה שמבנה בנוי על יותר מחלקה אחת, וכל החלקות שעליהן ניצב המבנה רשומות על שם אותם בעלים משותפים, ובאותן מנות, אינה מונעת תביעה לפירוק אחת החלקות בלבד. 

שאלת המפתח היא: האם ייעשה הפירוק בדרך של חלוקה בעין, או בדרך של מכר. 
המייחד פירוק שיתוף במקרקעין הוא ששיקול הדעת של בית המשפט הוא מוגבל. בעלות במקרקעין זוכה בד"כ להתחשבות מיוחדת, ולא בנקל כופה הדין בעל מקרקעין להסתפק בכסף כתחליף למקרקעין זוכה בד"כ להתחשבות מיוחדת, ולא בנקל כופה הדין בעל מקרקעין להסתפק בכסף כתחליף למקרקעיו. על – כן אין החוק מעניק לבית המשפט שיקול דעת אם להורות על פירוק שיתוף במקום חלוקה בעין, או שמא בדרך של מכר. 
המייחד פירוק שיתוף במקרקעין הוא ששיקול הדעת של בית המשפט הוא מוגבל. בעלות במקרקעין זוכה בד כ להתחשבות מיוחדת. ולא בנקל כופה הדין בעל מקרקעין להסתפק בכסף כתחליף למקרקעיו. על כן אין החוק מעניק לבית המשפט שיקול דעת להורות על פירוק שיתוף במקום חלוקה בעין, אם חלוקה בעין הינה אפשרית. 
(י ויסמן, דיני קניין , חלק כללי (ירושלים, תשנ ג – 1993, פיסקה 3,110). 

חלוקה בעין 
עיקרון שני הוא בפירוק במקרקעין בהעדר הסכמה בין השותפים יש לעשות ככל שניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין. 

ההוראה שבחוק המחייבת את בית המשפט לפרק שיתוף במקרקעין ע"י חלוקה בעין, כשחלוקה בעין היא אפשרית. 
נקבעה בשני סעיפים שבחוק המקרקעין, שהוזכרו לעיל: 

ס 39 (א): במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. 

ס 40 (א): במקרקעין הניתנים לחלוקה. וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. 

דא עקא, שני סעיפים אלה אינם מתיישבים יפה זה עם זה. 
מן הסעיף הראשון עולה כי כל אימת שלפנינו מקרקעין הניתנים לחלוקה חובה להורות כך, ומן הסעיף השני עולה כי גם אם ישנה אפשרות לחלוקה ייתכן ובימ"ש לא יורה עליה. במצב בו יש הפסד 
ניכר. 

הדרך להיחלץ מן הקושי הפרשני הוא בראית ההוראה השניה כמסייגת את ההוראה הראשונה, וכך נוהגים בבית המשפט – לאמור: פרוק שיתוף במקרקעין הניתנים לחלוקה יתבצע ע"י מכירת המקרקעין אם חלוקה בעין תגרום נזק ניכר לבעל משותף. 
פס ד ריינר נ קומיסר, ע א 725,פ"ד לז (3) 131 
פס ד רוטשילד נ פרנק , ע א78 587 , פ ד לג (3) 33. 

פס ד ח סלים בילדינגס בע מ נ בניין, ע א 67 39 , פמ ע, 58 . 

אפשרות לחלוקה בעין: 


מהם מקרקעין הניתנים לחלוקה.? מסתבר שהמחוקק התכוון למקרקעין שתשריט לחלוקתם בדרך מסוימת אושר ע י הרשויות הפועלות על פי חוק התכנון והבנייה, תשכ ה- 1965. כל עוד לא אושר תשריט שכזה נחשבים מקרקעין משותפים כ"מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה". מסקנה זו עולה מסעיף 38 לחוק המקרקעין, תשכ ט – 1969, ומסעיף 143 לחוק התכנון והבנייה (פס ד מוזר נ שוסטר בע מ , ת א (ת א)91 1349 , 
תקדין עליון 92 (1) 933.) 

האם חייב בית המשפט להמתין להכרעת רשויות התכנון? אם יש סיכוי לקבל תשריט תוך תקופה המתקבלת על הדעת, יש לתת ארכה לשם השגת האישור . אך אם השגת התשריט תהיה כרוכה בהמתנה ממושכת, יש לקבוע שהנכס אינו ניתן לחלוקה בגלל העדר תשריט. (פס"ד חברת סלים בילדינגס בע מ נ בניין, ע א67 39 , 
פ"מ ע, ע מ 58). 

נביא דוגמא של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה: 

למשל , כשלאחד הבעלים המשותפים מנה זעירה בנכס המשותף, דבר המונע את חלוקתו בעין, או אז לא יפסוק בית המשפט על חלוקה בעין אלא בהסכמת הצדדים. (ס 41 (א) לחוק המקרקעין). 
ולמשל , כשלמקרקעין שהם בבעלות משותפת, 3 בעלים או יותר, וחלק מן המנות הקטנות מסכימים לצרף את מנותיהם ולהיות בעלים משותפים בחלק שיוקצב להם בעקבות החלוקה, אזי, בגלל הסכמה זו בלבד, יצווה בית המשפט על חלוקה בעין של המקרקעין בדרך זו. (ס 41 (ב) לחוק המקרקעין). 

אם בימ"ש קיבל את ההצעה לחלוקה בעין, כעת עומדת בפניו השאלה כיצד לחלק בין הבעלים המשותפים את החלקים השונים. 

נטל ההוכחה – בפסק דין פלוני נ אלמוני, תמ"ש 96 207030 (מצורף בזה), 
(וכן בע א97 1017 רידילביץ נ מודעי דינים עליון נ ד, 986.) 
(וכן בע"א 587/78 רוטשילד ואחיו נ' פרנק, פ"ד לג(3) 33.) 
פסקה השופטת חנה רוטשילד כי נטל ההוכחה שאין הנכס ניתן לחלוקה בעין מוטל על התובע לפירוק שיתוף בדרך של מכירת הנכס. חובת הוכחה זאת הינה הכרחית אך יש לשים לב אם הנתבע התייחס בכתב ההגנה לרצונו בחלוקה בעין, באופן ענייני. 
בפס"ד ס' מ נגד ר' מ תמ"ש 79550/97 (מצורף בזה)- הגדירו את נטל ההוכחה באופן הבא: 

"כאמור, קובעת הפסיקה, כי הנטל להראות שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין מוטל על הטוען זאת. ואולם עיון בפסיקה זו מראה, כי העובדות מתייחסות למקרה בו התובע הוא המבקש סטייה מן הכלל. קרי- פרוק בדרך של מכירה דווקא. על כן, במסגרת הוכחת התביעה, נדרש הוא לשכנע את ביהמ"ש שלא ניתן לבצע חלוקה בעין, דבר אשר מתיישב הם עם דיני המקרקעין והן עם דיני הראיות. לעומת זאת, במקרה בו התובע הוא זה אשר מבקש את הפירוק בעין ועל-כן כפוף הוא לכלל האוניברסאלי "המוציא מחברו- עליו הראייה". במקרה שכזה נטל ההוכחה מוטל על מי שהטענה שחלוקה בעין אפשרית מקדמת את עניינו במשפט. שהרי לא מתקבל על הדעת, שבעל דין ייגרר להליכים משפטיים בהם יידרש לשלול טענות שמעלה תובע מבלי שנדרש לבסס טענותיו אלה.- 

(לדעתי ,יוצא מפה שלמרות שחלוקה בעין היא עדיפות ראשונה הרי שאינה חזקה והתובע הוא זה שעליו נטל ההוכחה בין אם ברצונו לקיים את החלוקה בעין ובים אם ברצונו להתנגד לה. –אירית.) 

הפסד ניכר: 
ההפסד שבו מדובר הינו הפסד ישיר הנובע ממעשה חלוקתו של הנכס ולא בגדר "מניעת רווחים עתידיים". (פס"ד לב שמואל נ' קורנביום אסתר ואחרים ת"א 3754/95 ). 
וכבר נאמר ע"י כב' השופט חשין רע"א 1017/97 רדילביץ נ' מודעי (מצורף בזה): 

עניינו הוא בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה. ולא כיצד לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס במקרקעין.... נושא פירוק שותפות במקרקעין לא ייעד את עצמו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים.... 

בועז ברזילי, בספרו פירוק שיתוף במקרקעין טוען כי החוק והפסיקה לא נקבו בשיעור מסוים משווי הנכס כמהווה הפסד ניכר אשר מעבר לו תועדף שיטת המכירה,אך ניתן ללמוד גזירה שווה מהתייחסות פסקי דין הדנים בירידת ערך החלקה. 
לצורך אומדן פיצויים לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה ושאלת סבירות הפגיעה לאור ס' 200 לאותו החוק. לדעתו של בועז ברזילי, גבול ה-30% הינו גבול הסבירות השמאית. כלומר, אם יש פגיעה בשיעור של 25% תמצי לאמור, פגיעה זו הינה במסגרת הסטיה השמאית הסבירה והספק הוא כי לא פגע כלל ואילו פגיעה בשיעור של 35% עוברת כל הגיון שמאי וודאי שפגיעה היא. 

נסכם: חלוקה בעין היא העדיפות הראשונה לפירוק שיתוף במקרקעין, 
אלא אם-כן 1)במצב בו ישנה הסכמה יש לקחת בחשבון אך ורק באם החלוקה מתאפשרת לפי חוק התכנון והבנייה
                2)במצב בו אין הסכמה יש לבדוק אם מתקיימים החריגים לזכות לפירוק שיתוף באופן כללי. 
                3)במצב בו אין הסכמה ולא מתקיימים החריגים יש לבדוק לגופו של עניין: 
                     א)אם קיימת אפשרות לחלוק בעין. 
                    ב)אם ייגרם נזק כלכלי מהחלוקה-נזק שיגרום הפסד ניכר. 

הליך משותף של חלוקה חלקית ומכר חלקי: 
עיקרון מנחה שלישי- בשיתוף שבו חלק מן המנות של הבעלים המשותפים הן גדולות דיין כדי לאפשר את חלוקתן בעין, ואילו חלק אחר של המנות הן כה קטנות עד כי אין לצוות בגללן על החלוקה בעין, אין כופים את המכירה אם בעלי החלקים מן ההוראה הזאת היא שלגבי חלק מן הבעלים הפירוק הוא בדרך של מכירה ולגבי חלק אחר הפירוק הוא ע"י חלוקה בעין. דרך זו מותנית בהסכמת בעלי החלקים הגדולים, האמורים לרכוש את המנות של השותפים הקטנים. 
פירוק שיתוף עשוי להתבצע על ידי חלוקה חלקית ומכר חלקי גם במקרים שבהם חלוקה פיסית של הנכס אינה מאפשרת יצירה חלקות ששוויין היחסי יהיה בדיוק כשווי היחסי של המנות שהיו לבעלים המשותפים בנכס המשותף. במצבים נדירים אלו קבע המחוקק כי בית המשפט מוסמך לחייב חלק מן הבעלים המשותפים (אלה ששווי החלקות שנועדו להם עולה על שווי המנות שלהם בנכס המשותף) לשלם תשלומי איזון לחלק האחר של הבעלים המשותפים (אלה ששווי החלקות שלהם נופל משווי המנות שלהם בנכס המשותף)- ס' 39 (ב) לחוק המקרקעין. 
בית המשפט הנורה על חלוקה בעין עם תשלומי איזון מורה, בעצם, על ביצוע חלק מן הפירוק על ידי מכר, כאשר הקונה הוא הבעל המשותף המשלם את תשלומי האיזון. 

חלוקה ע"י רישום כבית משותף: 
עיקרון רביעי הוא זה הקבוע בס' 42 לחוק. כאשר פירוק שיתוף במקרקעין אינו ניתן לחלוקה בעין,על בית המשפט לבדוק שמא ניתן לפרק את השיתוף על ידי רישום הנכס כבית משותף, וחלוקת הדירות שבבית משותף בין הבעלים המשותפים. (ס' 42 (א) לחוק). 
עדיפות זו קודמת לדרך של פירוק ע"י מכירה. (פס"ד רוטשילד נ' פרנק, ע"א 587/78, פ"ד לג (3) 33, השופט לנדוי) מכיוון שדרך זו מותירה את הבעלים המשותפים עם מקרקעין וינו מאלץ אותם להסתפק בכסף תחת מקרקעין. 
אולם במצב שבו ניתן לפרק את השיתוף ע"י חלוקה בעין, דאז אין לבית המשפט שקול דעת אם להעדיף פירוק בדרך אחרת, הרי שלבימ"ש שקול דעת אם להעדיף פירוק ע"י רשום כבית משותף או ע" מכירה. 
ס' 42 לחוק: היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חו"ד של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. הטעם לכך הוא כי ברישום כבית משותף אין משיגים הפרדה מלאה בין השותפים, כפי שהדבר בפירוק על ידי חלוקה בעין, בבית משותף.ברישום כזה קשורים בעלי הדירות זה לזה בכל הכרוך בחלקים המשותפים שבבית (כמו חדר מדרגות), ולכן העניק המחוקק שיקול דעת לבית המשפט כדי שיוכל לבדוק אם הקרבה הכפויה על הבעלים תהיה סבירה. 
כלומר, בית משפט לא יפרק את השיתוף ע"י רישום הנכס כבית משותף: 
א)כאשר היחסים בין הבעלים המשותפים מעורערים (שרמייסטר נ' איסליס, ת"א (ת"א) 25880/87, פ"מ תשנ"ג(4) 265). 
ב)כאשר רישום זה כרוך בהוצאות רבות. (ריינר נ' קומיסר, ע"א 725/82,פ"ד לז (3) 131). 
ג)ואם רישום זה עלול שלא להיות צודק כלפי מי מהבעלים המשותפים. (רוטשילד נ' פרנק, ע"א 587/78, פ"ד לג(3),השופט לנדוי). 
ד) אם אין עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להרשם כבית משותף וטרם קיבל חו"ד של המפקח. (ס' 42 לחוק המקרקעין). 

הסמכות הנתונה לבמ"ש להורות על רישום הנכס כבית משותף, אינה מתיישבת יפה, לכאורה,עם סעיף 143 לחוק המקרקעין בה נדרשת הסכמה של בעלי למעלה ממחצית השטח של הדירות שבבית המשותף. ניתן ליישב בין שתי הדרכים באופן הבא: 
1)מקרה בו ביקשו בעלי למעלה ממחצית שטח הדירות שבבית את הרישום כבית משותף,אין לביהמ"ש שק"ד,ועליו להורות כך. 

2)מקרה בו ביקש זאת בעל משותף כלשהו כהליך לפירוק שיתוף, שאז לבימ"ש נתון הרישום לשק"ד, (פה אין המחוקק קובע, כפי שצויין,לא חריג של "הפסד ניכר" ולא כל חריג אחר). 


פירוק שיתוף במקרקעין על-ידי מכר: 
פירוק שיתוף ע"י מכירת הנכס המשותף וחלוקת התמורה בין השותפים אפשרי רק לאחר שבית המשפט מצא כי לא ניתן לפרק את השיתוף על-ידי חלוקה בעין (ס' 40 לחוק המקרקעין) וכי פירוק על-ידי רישום הנכס כבית משותף אינו מתאים בנסיבות העניין (ס' 40(א), 42). 
לבית המשפט שיקול דעת כיצד לבצע את המכירה. ניתן לראות ייחוד נכסים כדרך מסוימת של מכירת הנכסים המשותפים: השותף מקבל לבעלותו הייחודית נכס כלשהו מן הנכסים המשותפים היא, בעצם, הקונה, של הנכס הזה, מאת השותף האחר, המוכר לו את חלקו בנכס הזה, תמורת קבלת נכס משותף אחר לבעלותו הייחודית. ראה פס"ד מנליס נ' מנליס, ב"ש 548/82, פ"ד לו (4) 437. 

משאלות השותפים: ס' 43לחוק המקרקעין. 

בפס"ד פלונית נ' אלמוני תמ"ש 207030/96 (מצורף בזה),הועלתה טענה לפיה יש להתחשב בס' 43 לחוק: 
"בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים". 
שם נפסק ע"י השופטת כי במצב בו היחסים בין השותפים מעורערים אין להשתמש בס' 43 לחוק, ולפסוק על חלוקה בעין, כי בכך מנציחים את הסכסוך בין בעלים. 
בפס"ד פלוני נ' פלוני, תמ"ש 2050/03 (מצורף בזה), הובאה המציאות האפשרית בה יחול סעיף זה: 
"למשל, כאשר דורש אחד משלושה שותפים לחלק נכס בעין, והנס ניתן לחלוקה בעין, אין ביהמ"ש חייב לצוות על חלוקתו לחלקיו בין שלושת השותפים אלא הוא יכול למלא משאלה של שני השותפים אלא הוא יכול למלא משאלה של שני השותפים הנתבעים ולצוות על המשך השיתוף ביניהם, אחרי שחלקו של השותף התובע יופרד בעין. ומה פירוש "שאר משאלותיהם של שותפים", במובן של ס' 43 סיפא?- גם זאת אסביר בדוגמא: בית המשפט (ע"א 288/71 מרדכי נ' מרדכי, פ"ד כו 393.) 
כלומר, ס' זה תקף במצב של הסכמה בין הצדדים, ואין הוא גורע מזכותו היסודית של כל שותף לפירוק השותפות אם בדרך חלוקה בעין ואם בדרך מכירת הנכס"/. 

וכמו שנפסק בע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ואח' פ"ד ל(1) 454: "סעיף זה חל במקרה של ביצוע חלוקה בעין ולא כאשר חלוקה בעין אינה אפשרית". 

יישום ההכרעה באופן פירוק השיתוף כפי שעולה מפסקי הדין: 

1) בפס"ד ס' מ נגד ר'מ תמ"ש 79550/97- פסקו לטובת פירוק שיתוף ע"י מכירה מהנימוק שאין המקרקעין ניתנים לחלוקה כיוון שהתובע לא הגיש כלל תשריט לחלוקה לרשויות התכנון. 
2) בפס"ד ויקטור לנקרי נ' עזרא קחטן ת"א 000984/96- פסקו לטובת פירוק שיתוף ע"י מכירה מהנימוק כי מנתוניה של החנות עולה שלא ניתן לפרק את השיתוף ע"י חלוקה בעין או חלוקה חלקית. 
3) בפס"ד מ' א נגד א' א עמ"ש 1119/99- פסקו לטובת פירוק שיתוף ע"י מכירה בגלל הקושי הרב לחלוקה בעין: אין קיר מפריד בין החלקים, יש משכנתא אחת, קיימים חובות משותפים על הדירה,מערכת היחסים בין השותפים גרועה, יווצר הפסד כספי בגלל החלוקה,... 
4) בפס"ד אולפינר שמואל נ' סגל אריה א 001243/95- פסקו לטובת פירוק שיתוף ע"י מכירה מהסיבה של אי אפשרות לחלוקת הנכס למרות חוות דעתו של המומחה כי החלוקה הינה אפשרית. וגם בגלל העדרו של תשריט חלוקה. 
5) בפס"ד פלוני נ' פלוני תמ"ש 2050/03- פסקו לטובת שיתוף ע"י מכירה מהטעמים הבאים: חלוקת החלקה יוצרת מגרשים שאינם עומדים בגודל הנדרש,וכן יישארו שותפויות בין קבוצת האחים,ושותפויות אלו אינן אפשריות מאחר והקרע ביניהם עמוק מידי. 
6) בפס"ד לב שמואל נ' קורנבוים אסתר, ת"א 3754/95- פסקו על חלוקה בעין לחלק מהשותפים. 
7) בפס"ד דניאל דניאלי נ' שעשוע ניסים,ת"א 007329/95- פסקו על מכירה. 
8) בפס"ד פלונית נ' אלמוני תמ"ש 207030/96- פסקה השופטת דיון להוכחות בדבר האפשרות לחלוקה ואם לא יוגשו הוכחות יש למכור את הדירה. 
9) בפס"ד רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודיע,פ"ד נב(4),625-נפסק על רישום הבית כבית משותף ולא על מכירה כיוון שהתובע למכירתה לא הצליח להוכיח את העדיפות של מכירה לעומת חלוקה
מודיעין
רח' ערער 9
קניון עזריאלי, מודיעין
טל:
026259333
ירושלים
רח' הלל 23
טל:
026259333
פקס: 1538-9701412
ניווט מהיר:
ספרות עזר
מהתקשורת
מפת האתר
Articles
Facebook